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よくある質問

契約時にはどんな費用が必要ですか？

敷金
敷金の要否や金額などは地域により慣行が大きく異なっています。
敷金とは、借主が賃料の未払や不注意により部屋に損傷を与えたり、破損させた箇所がある場合の修繕費用や損害賠償金等の債務を担保するために貸主に預け入れるお金です。したがって、明渡しの際、貸主に対して負担すべき債務が無い場合や余剰金がある場合は、借主に返還される性格のものです。
保証金という名目の場合がありますが、通常敷金と同様のものです。（店舗・事務所の賃貸借の場合には、保証金という名目が多いようです。）
敷引（償却）
敷引（償却）とは、あらかじめ合意された約定に基づいて、敷金（保証金）の一部を敷引金（償却金）として返還しない取り扱いをするものです。
しかし、その敷引（償却）の割合（額）が著しく高いなどの場合、敷引特約の効力が争われるなど、退去時の敷金清算においてトラブルになることがあります。
礼金
地域の慣行により、一時金として礼金の授受が行われることがあります。ただし、礼金の性格については、借家権設定の対価、賃料の前払等と様々の考え方があり必ずしもはっきりしないため、国土交通省の標準契約書では、定期借家契約についてはなじまないものと考えられています。普通借家契約において礼金が授受される場合、その額は、賃料の1～2ヶ月が多いようです。このお金は明渡し時に返還されない性格のものです。
共益（管理）費
一般に共用部分の清掃費、電球の取替え、修繕費、エレベーター等の維持費や電気代に当てる費用として各入居者が分担して負担するお金です。
火災保険料
火災保険等への加入をすすめられることがあります。
加入する保険の内容については、かならず確認しておきましょう。
保険料は、保険の種類・内容、建物の構造等により異なります。

契約はどの時点で成立するのですか？: 民法上、契約は貸主と借主双方の合意で成立し、必ずしも「契約書の作成」は契約成立の要件ではありません。しかし、実際の取引では、後日のトラブルを防ぐために契約書を交わすのが一般的です。原則として、貸主と借主の双方が契約書に記名・押印した時点で、契約が成立したとしています。
また、賃貸借の実務では、貸主が契約の場に立ち会わず、契約書への貸主の記名・押印が遅れることがあります。このような場合において、貸主が明らかに承諾し、敷金や資料等の契約に伴う金銭が、借主から貸主側に支払われたり、借主が鍵の引渡しを受けたりすれば、契約は成立しているといえるでしょう。
尚、宅建業者が媒介・代理した場合、当該媒介業者等には契約内容を記載した書面を作成し交付することが義務付けられています。
※定期借家契約の場合は、必ず書面をもって契約を締結しなければなりません。

契約をしましたが、入居前に契約を解除したい。お金は返してもらえますか？ 他に良い物件が見つかったので、契約を解除したいと思っています。 敷金・賃料・媒介報酬（手数料）等の支払い済みのお金は返してもらえますか？: 正式に契約をしたわけですから、原則として解約することが出来ません。しかし、中途解約の特約がある場合には、所定の、例えば1ヶ月といった予告期間分の賃料相当分を支払うことにより解約できます。このような借主による解約の結果は、敷金や支払済み賃料から日割計算に基づく予告期間分の賃料を差し引いたお金が戻ってくることになります。
もっとも、支払済みの媒介報酬（手数料）については、契約が成立したことの成功報酬ですから、返してもらえないことになるでしょう。

間取り図と異なる物件で、家具が入らないので契約を解除したいのですが、、、 間取り図だけで物件を気に入り、部屋を見ないで契約をしてしまいました。入居したところ部屋の広さが、図面に表示された広さよりかなり狭いので家具が納まらず契約を解除したいのですが、、、。: 明らかに図面に表示された広さと実際の広さが違い、目的を達成されないほど狭い場合には、契約を解除することが出来ます。支払ったお金は返してもらうことができます。また、引越し費用なども請求することができるでしょう。
なお、このようなことがないように部屋は必ず見てから契約するようにしましょう。

契約すると入居前でも賃料を支払う必要があるのでしょうか？ 入居は2週間ほど先になるのですが、契約すると日割賃料が発生するといわれました。入居前でもその分の賃料を支払う必要があるのでしょうか。: 契約書で契約開始日を決めると、たとえ入居しなくても、その日付から家賃の支払義務が発生します。
そこで、契約締結は先行させ、しかし、2週間後に契約期間を開始することとし、そのときから賃料を支払う旨の約定をするとよいでしょう。

居住用で借りている部屋を事務所として使用したいのですが、、、 居住用で借りているマンションを事務所として使用したいと思っています。貸主の承諾を得る必要がありますか？: 貸主の承諾を得ずに契約書で定められていた使用目的以外の使用をすることは禁止されています。
これに違反すれば、事情によっては契約を解除されることがあります。

先月賃料を払い忘れ、今月2ヶ月分をまとめて支払ったところ、先月分の賃料の遅延損害金として、延滞金の支払を請求されました。1ヶ月遅れただけで延滞金を取られるのでしょうか？: 敷金は、賃料の未払やその他の金銭債務の担保として貸主に預託しているものです。貸主が借主の賃料不払等の債務不履行があるときに一種の担保実行として相殺することは自由ですが、借主の方からは認められません。敷金があるからといって賃料を滞納することは許されません。

夫婦で入居しましたが、子どもが産まれることになりました。契約書に「子供が生まれたら契約を解除する」特約があります。出来ればこのまますみ続けたいのですが、、、: 公序良俗に反するものや、借地借家法の規定に反する借主に一方的に不利な特約は無効となります。「子供禁止」の特約は無効となりますので出て行く必要はありません。
しかし、「深夜のカラオケ禁止」などの生活環境を守る趣旨の禁止事項は有効となるでしょう。

2年契約でアパートを借りましたが、契約書のなかに賃料を2年ごとに10パーセント値上げする条項が入っています。このような特約はゆるされるのでしょうか？: 一概にこのような特約が無効であるとはいえませんが、借主にとって著しく不利であるような場合は無効となる場合があります。
ご相談のケースも、値上げ後の賃料が近隣相場等からみてかけ離れているなどの場合は無効とされることがあります。

契約更新の際、賃料の値上げを要求されました。応じる必要がありますか？: 税負担の増減、経済事情の変動、近傍賃料との比較等を総合的に判断することになります。
話し合いがつかなく、家主さんに値上げ前の賃料を受け取ってもらえない場合は、供託する方法があります。賃料を支払わずに何ヶ月も放っておくと、賃料の滞納を理由に契約を解除されることもありますので、注意が必要です。

ベランダが壊れて危ないので貸主に修理を依頼しましたが応じてくれません。そこで、自分で工事店に依頼して修理をしましたが、費用を貸主に請求できますか？: ベランダの修理は、原則として貸主が負担すべきです。
それを、借主が貸主に代わって修理したとしたら、その費用は、必要費の償還請求として、直ちに貸主に対して請求をすることができるでしょう。

借りているマンション（2年契約）が競売にかけられています。オーナーが変わったら、出ていかなくてはならないのでしょうか？: 当初の契約が平成16年3月31日までに締結された短期（3年以内）の借家契約で、引渡しを受けている借主は、契約の残存期間は新しいオーナーにも借家権を対抗（主張）できますので、すぐに出ていく必要はありません。
敷金も新しいオーナーに引き継がれます。もっとも、差押さえ物件を借家した場合など、競売による買受入にたいして借家権を主張できないときはこの限りではありません。

敷金の清算にあたり、清算明細書をみると30万円預けてあった敷金のうち、3万円しか戻りません。 「畳の取替え・壁クロスの張替え・ハウスクリーニング」等、きれいに使用し、傷もつけてないのに納得ができません。: 借主が善管注意義務違反等により、物件に損傷等を与えていない場合には、ご質問の費用を借主が負担する義務は無いことになります。貸主とよく話し合ってみましょう。

敷金の清算について、貸主と話合いをしていますが、納得できる解決ができそうにありません。どうしたらよいのでしょうか？: 当事者間で解決ができないときは、物件所在地の簡易裁判所に相談してみてください。民事調停の申立てをすることができます。
また、60万円以下の金銭の支払を求める訴訟であれば小額訴訟制度を利用することもできます。

契約書の定めに従い、1ヶ月前に退室の連絡をしたのですが、都合により退室が1ヶ月遅れそうです。貸主からは予定通り明け渡すよういわれていますが、明渡しを1ヶ月遅らせることができますか？: 貸主が明渡し日の延期を承諾しない限り、予定通り明け渡さなければなりません。退室の申し入れをした以上、退室予定日をもって契約は終了します。
退室予定日は厳守しなければなりませんが、貸主が延期を認めてくれれば、この限りではありません。

ペットは禁止されている賃貸マンションですが、小型の室内犬を飼っているのが貸主にわかってしまい、飼うのをやめるか、退去するか求められています。どうすれば良いでしょうか。飼うのをやめることはできません。: 「ペット禁止」の特約は、部屋の保全や近隣に与える影響から考えて、一般的に有効な特約とされています。
契約違反による退去を求められてもやむを得ないことと思われます。
大家さんに借家を探すまでの猶予をお願いして、ペット飼育の設備のある賃貸住宅をさがしましょう。